Przebudowa mieszkań – aktualne przepisy i analiza orzeczenia NSA II OSK 500/21

Nowelizacja Prawa budowlanego z 2020 roku – aktualny stan prawny

Nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 19 września 2020 r. wprowadziła istotne zmiany. Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a, nie wymaga się pozwolenia na budowę ani zgłoszenia w przypadku przebudowy budynków mieszkalnych, o ile nie dotyczy ona przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych. Oznacza to, że właściciele mieszkań mogą dokonywać przebudowy wewnętrznej, np. przesuwania ścian działowych, bez dodatkowych formalności, pod warunkiem że prace te nie naruszają kluczowych elementów budynku.

Podstawa prawna:

Prawo budowlane, art 29 ust. 4 pkt a:

„Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1)

przebudowie:

a)

budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę [takiej decyzji wymaga np. budowa domu wielorodzinnego, tj. bloku, czy też budynku komercyjnego], oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych” 

Prawo budowlane, art. 3 pkt 7a)

„przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”

Orzeczenie NSA II OSK 500/21 – stan prawny przed 2020 rokiem

W sprawie II OSK 500/21, Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) rozpatrywał kwestię samowoli budowlanej, gdzie inwestorka bez odpowiednich zgód wyburzyła ściany działowe i wykonała wylewkę betonową. Zgodnie z obowiązującym wówczas art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego (sprzed nowelizacji), każda przebudowa, która zmieniała parametry użytkowe lub techniczne budynku, wymagała pozwolenia na budowę. Sąd uznał, że zmiany wewnętrzne w lokalu, które miały wpływ na układ przestrzenny pomieszczeń, także podlegały tym przepisom i wymagały formalnego pozwolenia. Wyrok ten odnosi się jednak do przepisów sprzed nowelizacji z 2020 roku. Jeżeli zatem dokonałeś przebudowy po 19 września 2020 r. to orzeczenie NSA Cię ni dotyczy. Dotyczy ono tylko przebudowy dokonanej przed datę 19 września 2020 r.   Przed nowelizacją Prawa budowlanego z 2020 roku, burzenie i tworzenie ścianek działowych w blokach było zwykle traktowane jako remont, a nie przebudowa, co nie wymagało pozwolenia na budowę. Jednak w orzeczeniu NSA II OSK 500/21 z dnia 5 grudnia 2023 r., sąd przełamał tę linię orzeczniczą, uznając wyburzenie ściany działowej za przebudowę, która zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2015 roku wymagała pozwolenia na budowę.

Ten stan faktyczny dotyczył robót z 2015 r., kiedy jeszcze obowiązywały rygorystyczne przepisy. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, burzenie i tworzenie ścian działowych w blokach nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, o ile nie dotyczy przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynku. Jeżeli zatem nie chcesz poszerzyć swojego mieszkania kosztem podwórka, albo zniszczyć ściany nośnej nie musisz zgłaszać tego do organów administracji.

Chociaż orzeczenie zapadło w grudniu 2023 roku, jego skuteczność odnosi się wyłącznie do stanu faktycznego sprzed 19 września 2020 roku, kiedy to nowelizacja zniosła konieczność uzyskiwania pozwolenia na takie prace. Obecnie właściciele mogą bez przeszkód burzyć i budować ścianki działowe w swoich mieszkaniach, bez wymogu uzyskania jakiejkolwiek zgody organów administracji.

Różnice w regulacjach – przed i po nowelizacji

• Przed 2020 r.: Każda przebudowa zmieniająca układ pomieszczeń, nawet wewnętrzna (np. przesunięcie ścian działowych), wymagała pozwolenia na budowę. Prace takie były definiowane jako przebudowa, która zmieniała parametry użytkowe budynku (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).
• Po 2020 r.: W przypadku prac wewnętrznych, które nie ingerują w konstrukcję budynku ani w przegrody zewnętrzne, pozwolenie na budowę ani zgłoszenie nie są wymagane (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Oznacza to, że właściciele mogą swobodnie przeprowadzać przebudowy wewnętrzne, takie jak zmiana ścian działowych, bez potrzeby zgłoszenia do odpowiednich organów.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność

W przypadku mieszkań będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, każda przebudowa, nawet wewnętrzna, która dotyczy zmian układu pomieszczeń, wymaga uzyskania zgody spółdzielni mieszkaniowej. Zgoda ta jest wymagana, ponieważ takie prace mogą wpływać na funkcjonowanie budynku jako całości (np. instalacje, wentylację, konstrukcję).

Natomiast w przypadku mieszkań stanowiących odrębną własność, właściciel ma większą swobodę w dokonywaniu przebudowy wewnątrz swojego lokalu. O ile przebudowa nie dotyczy części wspólnych budynku (np. ścian nośnych, instalacji wspólnych), właściciel nie potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej ani zgłoszenia do spółdzielni.

Podsumowanie

Nowelizacja Prawa budowlanego z 2020 roku uprościła przepisy dotyczące przebudowy mieszkań, eliminując obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia w przypadku wewnętrznych prac budowlanych, o ile nie naruszają one konstrukcji budynku ani przegród zewnętrznych. Kontrowersyjny wyrok NSA dotyczy stanu przed nowelizacji, a więc osoby które teraz dokonują przebudowy mieszkania nie muszą się go obawiać.

W przypadku lokali będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, każda przebudowa wciąż wymaga zgody spółdzielni, natomiast właściciele lokali stanowiących odrębną własność mogą realizować wewnętrzne zmiany bez konieczności uzyskiwania takich zgód, o ile nie dotyczą one części wspólnych budynku.

Nowelizacja ta znacznie ułatwiła i przyspieszyła proces przebudowy mieszkań, zwiększając elastyczność właścicieli w zarządzaniu swoimi lokalami.